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个人住房按揭贷款需主体封顶后放款

来源:互联网作者:消息 日期:2024-07-06 14:22
  转自:上海证券报微信公众号
  
  7月4日晚间,深圳楼市再传重磅消息:
  
  7月5日起,深圳多家商业银行要求,个人住房按揭贷款需在楼房项目主体封顶后才能放款。
  
  楼房项目主体结构未封顶不得放贷
  
  7月4日晚间,大型银行人士确认表示,“主体结构未封顶不得放贷”的规定,自7月5日起认真执行。
  
  事实上,“主体结构未封顶不得放贷”的规定可以追溯至央行2003年发布的“121号文”及2007年发布的“359号文”。
  
  2003年,央行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(下称“121号文”)要求,商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款,而购买商业用房则需要竣工验收后才能发放贷款。
  
  2007年9月27日,央行、原银监会联合印发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(下称“359号文”)要求,“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。”
  
  近年来,有城市重申“359号文”。2021年1月,上海银保监局印发《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》(简称“上海6号文”),强调要求切实执行“359号文”。2021年,人民银行杭州中心支行等三部门下发《关于进一步加强住房信贷审慎管理的通知》等均提及“359号文”,其中包括“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款”的要求。
  
  深圳为何重申规则?
  
  为何银行会在此时重申这个规定?
  
  广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,封顶以后才能发放按揭贷款是2003年121号文和359号文的明确规定。此后由于房价快速上涨,为了抢占房贷份额,部分银行就迎合开发商的需要,在按揭楼盘没有封顶的时候,打擦边球就发放了贷款。这也导致劣币驱逐良币,加上不良贷款率比较低,封顶前发放贷款成为潜规则。
  
  他表示,由于开发商高周转的经营策略,挪用预售资金的普遍性,导致房屋交付出现困难甚至烂尾。其中,在封顶之前发放按揭贷款是重要的助推因素。当贷款被挪用之后,如果项目没有封顶,延期交付和烂尾的风险将会加大。
  
  北京一位专注房地产法律事务的律师也表示:“我们国家对于办贷时间是有严格的要求的。如果是住宅,只有在房屋所在楼栋的主体封顶后才可以放贷。而商业办公则更严格,需要整体完工后才可以放贷。”
  
  他进一步表示,在办理的烂尾楼案件的过程中,发现一些业主非常听话,即使项目还没开始动工,只要开发商说可以办贷款了,业主们就去办了。最终提前放贷+贷款没有转进监管账户会让房款彻底逃离资金监管,由此产生了一批烂尾楼。
  
  他提醒购房者,一定要在住宅封顶后再去办房贷,并确保相关的房款转入对应的监管账户。

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